Publikacja w "Finansowanie nieruchomości" Nr 1 (6) marzec 2006 rok

Transakcje sekurytyzacyjne.

Sekurytyzacja jakiegokolwiek portfela wierzytelności wymaga wykorzystania podmiotu wyodrębnionego i niepowiązanego kapitałowo z inicjatorem. Obecny stan prawny wskazuje na dwa obszary możliwych wdrożeń, poprzez fundusze sekurytyzacyjne lub towarzystwa funduszy inwestycyjnych tworzące fundusze sekurytyzacyjne albo też poprzez spółki kapitałowe będące podmiotami emisyjnymi, jakimi są spółki specjalnego przeznaczenia – SPV (special purpose vehicle).
Pragmatyzm zdaje się ukierunkowywać zainteresowanie potencjalnych beneficjentów na spółki kapitałowe, z uwzględnieniem warunków optymalizujących ich funkcjonowanie.

Sekurytyzacja z powodzeniem może być adresowana do różnorodnych portfeli należności. Uwzględniając ich specyfikę można wskazać na trzy grupy;
• należności bankowe i instytucji finansowych
• należności handlowe, podmiotów gospodarczych
• należności instytucji samorządowych

W pierwszej grupie znajdą się kredyty i pożyczki, a także raty leasingowe. W drugiej mogą być należności przyszłe z realizowanych kontraktów a w trzeciej dotacje i dochody przyszłe jednostek samorządowych.

Prymat funkcji narzędziowych spółki celowej (SPV)

Kluczowym elementem wdrożeń transakcji sekurytyzacyjnych jest narzędziowe wykorzystanie spółki prawa handlowego, powołanej wyłącznie do obsługi wskazanego projektu sekurytyzacyjnego. Jakość utworzonej spółki, organizacja jej obsługi i serwisowania stanowią o jakości programu sekurytyzacyjnego

Pracując nad dostosowaniem procedur sekurytyzacji należności do warunków krajowych należy ustrzec się prostego przeniesienia technik finansowych z rozwiniętych rynków finansowych, koncentrując się na dostosowaniu do krajowych uwarunkowań prawno ekonomicznych założeń i celów stawianych produktowi sekurytyzacyjnemu.

W oparciu o doświadczenia z wdrożeń oraz kontynuowanych prac rozwojowych jest wypracowano model kompleksowej obsługi transakcji sekurytyzacyjnych przez wyspecjalizowany podmiot dysponujący „portfelem” spółek celowych dla ich udostępniania oraz posiadający struktury serwisowania udostępnionych SPV. Takim oczekiwaniom odpowiada Sekurytyzacja Dom Emisyjny spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Katowicach, przygotowana do świadczenia usług w obsłudze sekurytyzacji różnorodnych portfeli.

Spółka Sekurytyzacja Dom Emisyjny – jest instytucją wyspecjalizowaną w kompleksowej transakcji sekurytyzacyjnej, skoncentrowaną na udostępnianiu spółek celowych wraz z pełnym serwisowaniem ich działania w trzech fazach wdrożeniowych sekurytyzacji: jej przygotowaniu (od zbadania podatności aktywów na sekurytyzację, po opracowanie dedykowanego wskazanemu inicjatorowi projektu finansowego): realizacji transakcji (od określenia warunków nabycia aktywów poprzez opracowanie modelu emisyjnego papierów dłużnych, ich emisję i skuteczne uplasowanie); obsłudze rozliczeń (od monitorowania spływu należności z jednoczesnym interweniowaniem wobec przypadków odstępstw od założonych projekcji po wykup i umorzenie papierów dłużnych i końcowe rozliczenie programu).

Wybrane aspekty finansowania nieruchomości mieszkaniowych.

Formy wspierające finansowanie budownictwa mieszkaniowego wdrożeniami sekurytyzacyjnymi oraz technikami wykorzystującymi rozwiązania sekurytyzacyjne mogą obejmować wieloletnie programy mieszkaniowe jak również doraźne zadania.
Interesujące może też być łączenie dostępności form kredytowania adresowanych do indywidualnego nabywcy z sekurytyzacją wpływów ze sprzedaży mieszkań u developerów lub w spółdzielniach mieszkaniowych i innych zorganizowanych formach budownictwa mieszkaniowego.
Usługa ta może być bezpośrednio skierowana na portfele udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe (głównie hipotecznych) lub może też być adresowana do podmiotów realizujących przedsięwzięcia mieszkaniowe (developerów, spółdzielni mieszkaniowych lub jednostek samorządowych).

Wieloletnie programy finansowania budownictwa mieszkaniowego mogą być skutecznie wspierane sekurytyzacją należności czynszowych lub ze sprzedaży mieszkań.

Stosując sekurytyzację „pośrednią” dla klientów (kredytobiorców) banku; korzyści banku z operacji sekurytyzacyjnych dokonywanych przez klientów, nawet o zagrożonej sytuacji ekonomicznej, objawiać się mogą poprzez:
• obniżenie ekspozycji netto banku w stosunku do klienta w wyniku spłaty dotychczasowego zadłużenia kredytowego (zarówno zaległego, jak i przedterminowej spłaty zadłużenia niewymagalnego, w stosunku do którego utworzono lub należałoby utworzyć w przyszłości rezerwy celowe),
• poprawę sytuacji ekonomicznej klienta (szczególnie w zakresie poprawy płynności), co umożliwia klasyfikowanie klienta w grupach o niższym poziomie ryzyka kredytowego, wobec innych realizowanych wobec niego form wsparcia kredytowego.

Możliwe są rozwiązania hybrydowe łączące dostępne formy w zależności od struktury finansowanego budownictwa z uwzględnieniem organizacji sprzedaży mieszkań, form budownictwa oraz ewentualnych form wsparcia.
Nie można też pomijać możliwość realizacji dalekosiężnych programów mieszkaniowych na poziomie jednostek samorządu terytorialnego z wykorzystaniem mechanizmów partnerstwa publiczno prywatnego.
Częstym problem jest niedostępność zorganizowanej infrastruktury pod cele mieszkaniowe a także brak możliwości jej sfinansowania.
Problem ten można skutecznie rozwiązać sekurytyzując przyszłe wpływy z udostępnienia terenów z funkcjonującą infrastrukturą i z uzyskanych środków sfinansować jej powstanie (od uzbrojenia terenu po zagospodarowanie otoczenia inwestycyjnego).
Sekurytyzacja może przyśpieszyć realizację przychodów budżetowych z planowanych transakcji sprzedaży aktywów komunalnych (również terenów z przeznaczeniem dla komercyjnego budownictwa mieszkaniowego), których aktualna wycena rynkowa nie odzwierciedla ich docelowej rzeczywistej wartości, pozwalając jednostce samorządowej zrealizować przychody z ich przyszłej sprzedaży inwestując uzyskane środki w podwyższenie oczekiwanej wartości zbywanych terenów.

Jarosław Ławrynowicz


Skuteczna realizacja wielowymiarowych zadań ukierunkowanych na osiągniecie efektywnego finansowania budownictwa mieszkaniowego w oparciu o sekurytyzację należności oraz innych form finansowania wspieranych rozwiązaniami sekurytyzacyjnymi wymaga skutecznego oprzyrządowania udostępnianego z pełnym serwisowaniem przez podmiot ukierunkowany na takie działania. Te przesłanki determinują funkcjonowanie spółki Sekurytyzacja Dom Emisyjny, gotowej świadczyć w tym zakresie kompleksowe usługi – od doradztwa w wyborze po realizację celu finansowego.

Zapraszamy do współpracy banki oraz developerów i spółdzielnie mieszkaniowe a także instytucje samorządowe zainteresowane finansowaniem realizowanych przez nie celów mieszkaniowych.


Sekurytyzacja Dom Emisyjny Spółka z o.o.
ul. Graniczna 29, 40-017 Katowice
e-mail: wdrozenia@sekurytyzacja.info jl@sekurytyzacja.com.pl
www.sekurytyzacja.com.pl www.sekurytyzacja.info

Publikacja w „Finansowanie nieruchomości” Nr 1 (6) marzec 2006 rok

Copyright © 2010 Zakład Ekspertyz Gospodarczych - projekt i wykonanie